경기도 오산시 수목원로88번길 35 오산현대테라타워 CMC 상가 209호 찰스부동산중개사사무소
1부 1가구당 1주택에 대한 면세요건, 2부 1가구 2주택에 대한 한시적 면세요건, 3부 다주택자 중과세, 4부 비과세 항목을 취득세, 양도세, 종합부동산세, 재산세. 5편 : 주택임대사업자 세금감면과 6편 장기보유특별공제에 대해 살펴보겠습니다.
세상이 더 맑아지고 한걸음 더 나아가기 위해서는 변화와 변화가 필요합니다.
큰 수렁과 혼란이 있어도 지금까지 지켜왔고, 춥고 힘들어도 앞으로는 멈추지 않고 앞으로 나아가는 것이 우리 모두를 기대하는 길로 인도해주기를 간절히 바랍니다.
희망!
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낙엽 위에 살포시 내리는 눈
장기보유특별공제
양도소득세는 장기간 누적된 보유이익을 양도와 동시에 일괄 실현해 누진세율로 과세되는 구조다.
이에 누진세율을 완화하고 부동산 등의 장기보유를 장려하기 위해 장기보유특별공제를 도입하게 되었습니다.
장기보유특별공제란 무엇인가요? ▣ 보유기간이 3년 이상인 주택, 토지, 건물(오피스텔 등), 조합원 입주권(원 조합원에 한함)에 대해 일정금액(장기보유 특별공제액)을 지급합니다.
. 양도차익 공제 ▣ 조정대상지역 다주택자 중과태료 유예, 장기보유특별공제(이하 ‘장기특별공제’) 적용 2025년 5월 9일까지. 과태료 부과 유예 다주택자가 조정대상지역에서 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 우대 적용 ▣ 제외사항 ◆ 미등기 양도주택 ◆ 해외 소재 주택 ◆ 3년 미만 보유 주택 보유기간 산정
보유기간은 취득일로부터 양도일까지 입니다.
▣ 이월과세의 경우 부동산을 취득일로부터 증여받은 배우자 또는 직계존속에게 증여하고, 수증받은 부동산을 취득일로부터 5년(2023년 이후 증여는 10년) 이내에 제3자에게 양도한 경우 증여의 경우 자산이 양도됩니다.
수익금 산정 시 선물가액이 아닌 기부자의 원래 취득가액을 기준으로 취득가액을 산정합니다.
이를 이월과세라고 하며, 이월과세를 적용하는 경우에는 해당 자산의 취득가액도 증여자의 취득가액으로 계산하며, 특별급여 산정을 위한 보유기간 역시 증여자가 취득한 날부터 계산하는 것이 아니라 선물 받은 날짜. ▣ 상속재산을 양도하는 경우 상속개시일(거주 2년)부터 공제율 적용 여부를 결정할 때, 사망자와 함께 거주한 기간을 합산하고, 특별공제율을 계산할 때 보유기간을 에서 계산합니다.
상속개시일 ▣ 가업 상속공제 적용비율에 해당하는 자산은 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 계산합니다.
▣ 조합원의 입주권은 종전 주택 취득일, 기존 건물 및 부속 토지 취득일부터 관리처분계획 승인일, 관리처분계획 승인일까지를 산정한다.
폐기 계획이 승인되었습니다.
기존 주택을 소유하고 있던 원래 조합원이 사업 완료 후 조합으로부터 새 주택을 받아 양도하는 경우 해당 주택은 기존 주택의 연속으로 간주되며, 특수장비 보유기간은 후임 조합원이 주택점유권을 양도한 경우, 특별관리처분계획 승인 후 원 조합원으로부터 점유권을 매입한 조합원이 취득한 새 주택은 특별관리처분계획 승인일에 새로 취득한 것으로 본다.
사용하고 있다고 간주됩니다.
사용승인일에 새로 취득한 것. 특공으로 계산되기 때문에 주택으로 소유한 기간(사용승인일부터 신축아파트의 양도일까지)만 특공 대상이 되며, 후임자는 조합원이 된다.
점유권을 양도하는 경우에는 이를 권리로 취득한 후 권리를 양도하는 것이므로 특혜가 불가능합니다.
다만, 해당 주택에 3년 이상 거주하고 관리처분계획 승인일 이후에도 멸실하지 않고 양도하는 경우에는 특례가 가능합니다.
장기보유특별공제율
▣ 장기보유 특별공제율은 보유기간이 3년 이상인 토지, 건물, 조합원 입주권(원 조합원에 한함)에 적용됩니다.
공제율은 가구당 1가구 기준이며, 2년 이상 거주한 경우와 기타 일반 경우로 구분됩니다.
◆ 1가구 1 주택으로서 2년 이상 거주한 경우
구분 3년 4년 10년마다 1년 증가 ~ 공제율 유지 12% 16% 4% 가산 40% 거주 12(8)% 16% 4% 가산 40% 합계 24%(20%) 32% 80%
보유기간이 3년 이상(12%), 거주기간이 2년 초과 3년 미만(8%)인 경우 20% 적용 ◆ 일반 경우(1세대, 1세대인 경우 제외) 가구 거주 및 2년 이상 거주)
보유기간 : 3년, 4년, 15년 매년 증가 – 공제율 : 6%, 8%, 2%, 추가 30%
▣ 1가구 1주택을 소유하고 2년 이상 거주하는 경우 보유기간뿐만 아니라 거주기간이 길어질수록 공제율이 높아집니다.
구분 : 10년 거주, 10년 거주 1년, 10년 거주 2년, 10년 거주 6년, 10년 거주, 10년 거주 공제율 20%48%64%80%
▣ 1가구 1주택에 대한 면세요건을 충족하지 못하더라도, 양도일 현재 1가구 1주택을 소유하고 2년 이상 거주한 경우 신청 가능합니다.
▣ 양도일 현재 1가구당 2주택을 보유하고 있는 경우에도 4%의 공제율(소득세법 시행령 적용)을 받을 수 있습니다.
소득세법 시행령 제155조 ◆ 2가구에 대한 한시적 감면 ◆ 동거 및 부양에 따른 면세 ◆ 결혼결합에 따른 면세 ◆ 문화재주택에 대한 면세 ◆ 상속주택 취득에 따른 면세 ◆ 공동상속주택 취득에 따른 면세 특례 ◆ 문화재주택 취득에 따른 면세 ◆ 농촌주택 취득에 따른 면세 ◆ 부득이한 사유에 의한 면세 ◆ 장기임대주택에 의한 면세 ◆ 장기보육에 의한 면세 제155조의2 장기담보주택에 의한 면세 제156조의2 조합에 의한 면세 회원 입주권 제156조의3 주택분양권에 대한 특례감면
특수 공격을 위한 특수 응용 프로그램
조합원권을 양도할 때
▣ 장특수보호 적용이 가능합니다.
조합원 입주권은 관리처분계획 승인일 이전에 주택 등을 소유하여 당초 조합원 자격을 부여받은 원조합원이 입주권을 양도하는 경우에 적용할 수 있다.
◆ 관리처분계획 승인일 이후 조합원으로서의 지위를 승계, 취득한 회원. 후임 조합원이 점유권을 양도하는 경우에는 특별한 보호가 적용되지 않습니다.
후임 조합원이 조합원 입주권을 양도하는 경우에는 권리로 취득한 후 그 권리도 함께 양도되므로 특별보호는 적용되지 않으나 입주권 적용은 불가능하다.
신규 취득한 주택은 사용승인일부터 양도일까지 우대가 적용됩니다.
◆ 기존 회원의 입주권을 양도하는 경우, 세대 전체에 대하여 우대가 적용되지 않고, 해당일로부터 발생한 양도차익에 한하여 우대가 적용됩니다.
관리처분계획 승인일까지 전 주택 취득 (이씨에 대한 우대 적용 예시) A주택(전 취득가액 3억 원)은 재개발 중이며 조합원 입주권을 취득하고, 관리처분계획 승인일(점유권가액 6억원)을 홍씨에게 양도한다(점유권 양도가액 8억원). 여기서 양도차익(8억~3억원)은 5억원인데, 장특서비스가 적용한 양도차익(6억원~3억원)은 3억원이며, 2억원에는 적용되지 않는다.
원**** 원 회원이 점유권을 양도한 경우에만 적용되며, 후임 회원이 점유권을 양도한 경우에는 적용되지 아니하므로 원 회원이 그 권리를 양도하는 경우 다만, 관리처분계획 승인일 이전에 기존부동산에 대한 양도차익에 대하여는 특약을 적용할 수 있으며, 후임자의 관리처분계획 승인일 이후의 양도차익에 대하여는 특약을 적용할 수 없습니다.
◆ 원구성원 : 관리처분계획 승인일 이전부터 기존 주택과 그에 딸린 토지를 양도한 자. 소유 조합원 ◆ 후임 조합원 : 관리처분계획 승인일 이후 원 조합원으로부터 점유권을 취득 ◆ 관리처분계획 승인일 전 원 조합원이 3년 이상 보유하는 경우 장기특례 계산 기존주택 보유기간과 건축기간, 새 주택 보유기간(기존 보유기간+건축기간+새 주택 보유기간)을 합산하여 공사 ◆ 관리처분계획 승인 통보일 : 전주택이 입주로 전환됨 그렇죠, 관리처분 계획은요? 그 이후에 사람이 거주하더라도 그것은 집이 아닌 권리로 간주됩니다.
주택을 상업용 건물로 용도를 변경한 후 이전하는 경우.
▣ 주택을 상가건물로 용도변경 후 양도시 장기보유특별공제 최초 주택 취득 시 주택의 용도를 상가건물로 변경한 후 양도하는 경우입니다.
특별공제 적용방법 ◆ 양도세 중과 대상이 아닌 주택이 상업용 건물로 변경되어 양도일 기준으로 상업용 건물로 전환됩니다.
양도되는 것이므로 이전 주택을 취득한 날부터 상가건물을 양도하는 날까지의 기간에는 2%의 공제율이 적용됩니다.
◆ 양도세가 중과된 주택이 상가건물로 이전되었습니다.
용도변경 양도소득세가 심한 주택(다주택자 조정 대상 지역에 위치한 주택)이 상업용 건물로 변경되는 경우 해당일부터 해당 기간에 한해 2% 공제율을 적용할 수 있습니다.
용도변경일부터 영업양도일까지로 하며, 주택취득일로부터 용도변경일까지의 기간을 적용합니다.
불가 ◆ 양도세 중과주택을 상가건물로 용도 변경 후, 유예기간 및 유예기간 내에 양도하더라도 용도변경일 현재 중과세 제도가 적용되기 때문에 실제로 사용 변경일부터 상업적 양도일까지 2% 공제율이 적용될 수 있습니다.
상속주택의 양도
▣ 상속받은 주택의 양도 ◆ 동일 가구 구성원으로부터 상속받은 주택의 특별급여는 상속인(상속인)이 취득한 날부터 보유기간과 거주기간을 기준으로 산정합니다.
상속인(남편)과 상속인(아내)의 소유 및 거주기간 합산 ◆ 공동상속주택을 양도할 경우 거주기간을 정하는 등 주상속인의 보유기간 및 거주기간을 기준으로 특별업무를 실시합니다.
가구당 한 집씩. 적용되며, 소수주식공동상속인이 상속받은 집에 거주하지 않았더라도 주상속인이 상속받은 집에 2년 이상 거주한 경우에는 4%의 공제율이 적용됩니다.
이전 주택이 파괴된 후 새 주택을 양도하는 경우.
▣ 이전 집이 허물어지고 새 집이 지어진 경우. 이전 주택이 멸실되어 단독주택이나 다가구주택을 새로 건축하여 보유하고 양도한 경우, 해당 주택(건물)에 대한 우대조치는 새 주택을 취득한 날(보통 입주일)부터 적용됩니다.
사용승인)부터 양도일까지입니다.
기간은 보유기간으로 하며, 부속토지(토지부분)에 대한 장기특수공사는 최초 취득일인 기존주택 취득일로부터 산정됩니다.
긴 특수 공격을 계산하는 방법
▣ 장기보유특별공제 = 자산양도차익(주택포함)이 12억 원 미만인 경우에는 과세가 면제되므로, 양도차익이 12억 원을 초과하는 경우에만 특례가 적용됩니다.
적용 가능, 조정면적과 비조정면적 차이 없음 ◆ 1가구 고가주택(실거래가 12억 원 초과) 2년 이상 거주 : 최소 24%~최대 80% 적용 ◆ 고가주택 양도차익 = 양도자산 총 양도차익 x (양도가액 – 12억 원)/양도가액 조합원 입주권을 1년 이상 보유하는 경우 특별성과 산정방법 3년
▣ 관리처분계획 승인일까지 3년 이상 보유하고 있던 조합원의 입주권을 양도한 경우에는 특별근무를 적용한다.
3년 이상 보유하고 있던 토지와 건물을 양도하는 경우에는 특별공사가 적용됩니다.
다만, 조합원 입주권은 토지 및 건축물이 아닌 관리처분계획 승인일까지 적용된다.
주택에 대해서는 특별관리가 적용될 수 있으며, 관리처분계획 승인 후에도 토지가 남아있는 것을 고려하여 특별관리를 적용합니다.
▣ 보유기간은 기존 주택 취득일로부터 관리처분계획 승인일까지입니다.
계산방법 ▣ 양도소득세는 양도 시점을 기준으로 결정되며, 관리처분계획 승인일 이후 매각하는 경우에는 입주권 양도소득세율을 적용합니다.
▣ 원회원이 이전 주택을 매입하여 입주와 함께 매각하는 경우 경영처분 승인 후 권리를 취득한 경우, 경영처분 특별산정에 해당되나요? 까지만 적용 가능 ▣ 기존 회원이 신축 후 새 주택을 판매하는 경우, 이전 주택의 양도차익과 청산의 양도차익을 나누어 기간별로 우대 적용 ▣ 1세대 1세대 고가주택의 경우 주택의 경우 거주기간은 관리처분 전 기간과 관리처분 후 기간으로 구분됩니다.
▣ 경영처분계획 승인 후 매입한 후임조합원이 준공 전에 조합원의 점유권을 매각하는 경우에는 특혜가 불가능하나 승계가 불가능하다.
입주권을 취득한 신축주택은 사용승인일부터 양도일까지 특별한 조건이 적용됩니다.
▣ 신축 후 후임자가 주택을 매각하는 경우 보유 및 거주기간은 주택 사용승인일로부터 계산됩니다.
장기보유 특별공제율 특별 적용
장기보유 특별공제율 예외
▣ 거주자가 장기일반민간임대주택 또는 공공지원 민간임대주택을 10년 이상 임대 후 양도하는 경우에는 70%(50%)를 적용 ◆ 대상은 전용면적 85㎡ 이하이며, 렌탈 시작일 기준입니다.
수도권은 시가 6억원 미만, 비수도권은 3억원 미만인 공공지원 민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택이다.
임대기간이 10년 이상이고 임대료 인상률이 5% 미만인 경우 공제 가능(조세특례제한법 제97조의3) ▣ 거주자 또는 비거주자가 민간(공공)건설임대주택을 소유하고 있는 경우 또는 6년간 민간(공공) 임대주택을 구매합니다.
위 주택을 임대한 후 양도하는 경우 주택 임대기간에 따라 연 2%의 추가공제율에 보유기간별 공제율을 더하여 공제율을 계산합니다.
적용(조세특례제한법 제97조의4)
임대기간 추가공제율 6년 이상 7년 미만 2% 7년 이상 8년 미만 4% 8년 이상 9년 미만 6% 9년 이상 10년 미만 8% 10 년 이상 10% 미만
▣ 장기보유특별공제 대상자산을 당해 연도에 여러 차례 양도한 경우 : 공제요건을 충족하는 경우 자산별 공제 적용 예시
장기보유특별공제 적용
▣ 2주택을 3년 이상 임시소유, 2년 이상 거주 → 가구당 1주택에 대해 특별우대 적용 ▣ 2주택을 2년 이상 임시소유, 2년 이상 거주 → 신청 일반특혜 ▣ 비조정지역에 3년 이상 다주택 보유 → 일반 특혜 적용 ▣ 다주택자 관리지역 3년 이상 보유 → 일반 특혜 적용(~) 2025년 5월 9일) 기간한정) 상생임대주택 특별신청
상생임대 혜택(2026년 12월 말까지 연장)
▣ 상생임대 특례를 적용할 경우 비과세조건인 거주요건을 상생임대 특례로 인정 ◆ 상생임대주택을 양도하는 경우 1주택인 경우 가구당 1가구에 대해 면세 적용 ◆ 상생임대주택 요건을 충족할 경우 장특별서비스에서 거주요건을 인정 ◆ 실제 거주하지 않더라도 40% 공제율 적용 잡아 10년간 과세금액이 12억 원을 초과하는 경우.
제탄 1세대의 컨셉과 사례에 대해 알아봤습니다.
12월이 가기 전에 업로드하도록 하겠습니다.